Hakmilik Strata

Mengapa perlu Hakmilik Strata?
Untuk menjaga kepentingan pembeli sebagai bukti pemilikan bagi tujuan urusniaga. Contohnya:- Pindahmilik, gadaian, cagaran dan pembahagian pesaka.


Mengapa Hakmilik Strata penting bagi bangunan bertingkat?

Tahukah anda Hakmilik Strata adalah sama pentingnya dengan Hakmilik Tanah. Hakmilik Strata adalah satu-satunya geran/ dokumen/ bukti pemilikan petak anda!

Anda akan menghadapi masalah dalam urusan pindahmilik, gadaian, cagaran, pembahagian pesaka dan sebagainya sekiranya anda tidak mempunyai Hakmilik Strata.

Siapa yang patut memohon Hakmilik Strata dan bila?
Di bawah Akta Hakmilik Strata 1985, pemaju/ pemilik asal perlu memohon untuk hakmilik strata dalam tempoh 6 bulan dari tarikh Sijil Layak Menduduki dikeluarkan atau tarikh perjanjian jual beli dilakukan mengikut mana yang terkemudian.

Perlukah pemilik petak (anda) membuat bayaran untuk memperolehi Hakmilik Strata?
Anda perlu membuat bayaran kepada pejabat tanah dan juga menbayar bayaran perkhidmatan peguam, kecuali jika pemaju membuat bayaran tersebut sebagai khidmat kepada pembeli. Selain itu, semua kos dan bayaran bagi memperolehi hakmilik strata perlu dibiayai oleh pemaju.

Apa hak pemilik sebagai pemilik petak?
Hak-hak pemilik petak termasuk:-

  • Mempunyai kuasa-kuasa sebagai seorang pemilik membuat urusniaga seperti pindahmilik, memajak, menggadai, memecah dan menyatukan petak-petak yang dimiliknya.
  • Hak mengundi di Mesyuarat Agung Tahunan (AGM) dan di mesyuarat agung luar biasa. Dengan syarat telah membayar tabung pengurusan yang dikutip oleh perbadanan pengurusan.
  • Hak ke atas harta bersama mengikut unit syer yang diperuntukkan.
  • Hak kepada sokongan, perkhidmatan seperti bekalan air, pembentungan, sistem perparitan, bekalan elektrik, pungutan sampah dan perkhidmatan lain.
  • Hak untuk meneliti rekod dan akaun perbadanan pengurusan.

Apakah tanggungjawab utama pemilik?

  • Membayar caruman kumpulan wang pengurusan.
  • Mematuhi undang-undang kecil yang sedang berkuatkuasa.
  • Menghadiri Mesyuarat Agung Tahunan dan Mesyuarat Agung Luar Biasa.
  • Mematuhi apa-apa arahan yang dikeluarkan oleh pihak berkuasa awam/ tempatan berhubungan dengan petak yang dimilikinya.

Apakah tindakan yang boleh diambil sekiranya pemilik petak enggan membayar tabung pengurusan?

  • Petak anda boleh disita dan dibuat penahanan harta alih.
  • Jika anda seorang penyewa, anda mungkin boleh menolak bayaran yang terhutang kepada sewa yang harus dibayar kepada pemilik.
  • Anda boleh disaman di mahkamah.

Pengalaman Pertama Membuat Pembayaran Cukai Tanah dan Cukai Taksiran (Pintu)

Dahulu, saya tidak pernah terlibat dengan sesi pembayaran apa jua cukai tanah mahupun cukai taksiran (cukai pintu). Pernah dengar tetapi belum ada pengalaman. Ok, pengalaman ini saya dapat apabila saya membuat ‘refinance’ rumah pertama dahulu. Sebelum ini, saya mengharapkan surat akan sampai dan akan melakukan pembayaran di kaunter pejabat pos. Kalau urusan yang melibatkan pejabat pos, saya dapati cukai tanah tidak ada sebarang masalah untuk membayar di mana-mana kaunter pejabat pos. Tetapi amat berlainan dengan cukai taksiran. Rupanya cukai taksiran boleh di bayar di pejabat pos yang berada di dalam kawasan itu sahaja. Sebagai contoh, sekiranya anda berada di daerah Shah Alam maka cukai taksiran hanya boleh di bayar di pejabat pos Shah Alam sahaja. Ini terjadi kerana saya membayar cukai taksiran dalam daerah yang berlainan. Agak pelik sistem pembayaran pejabat pos ni, tidak mesra pengguna. Hehe.. Sebelum saya pergi lagi jauh, biar saya berikan sedikit infomasi mengenai cukai taksiran dan cukai tanah.

Cukai Taksiran
Cukai yang dikenakan ke atas pegangan berkadar yang terletak di dalam kawasan operasi Majlis Perbandaran yang meliputi bangunan kediaman, bangunan perniagaan/perdagangan, bengkel, stesen minyak dan panggung wayang dan tidak lupa pula bangunan perindustrian. Selalunya cukai ini melibatkan dua kali pembayaran (setahun) iaitu :
– pembayaran pertama dari bulan 1 hingga 6
– pembayaran kedua dari bulan 7 hingga 12

Apa hak anda : Anda boleh membuat aduan kepada pihak berkuasa tempatan berhampiran untuk membolehkan tindakan pembersihan dijalankan secepat mingkin sekiranya pihak yang dipertanggungjawabkan tidak melaksanakan kerja-kerja sampah.

Tindakan yang boleh di ambil oleh pihak berkuasa sekiranya anda tidak membayarnya: Akan di denda pada kadar tertentu sekiranya anda lambat bayar dari tarikh yang disediakan (1 – 6 : bayar sebelum 28hb Februari dan 7 – 12 : bayar sebelum 31hb Ogos). Waran tahanan boleh dikeluarkan di bawah seksyen 148 Akta Kerajaan Tempatan 1976 dan bayaran waran tahanan. 

Cukai Tanah
Cukai ini ditakrifkan sebagai apa-apa jumlah wang tahunan yang kena dibayar kepada Pihak Berkuasa Negeri (PBN) sebagai cukai sewa. ia juga merupakan apa-apa pembayaran tahunan lain terhutang kepada Pihak Berkuasa Negeri yang menurut mana-mana undang-undan bertulis, hendaklah dipungut seolah-olah ia adalah cukai sewa atau hasil tanah atau apa-apa bayaran terhutang kepada Pihak Berkuasa Negeri sebagai tunggakan cukai sewa.

Tindakan yang boleh di ambil oleh pihak berkuasa sekiranya anda tidak membayarnya:Kegagalan membayar cukai tanah setiap tahun akan menyebabkan Notis 6A (Notis Peringatan yang dikeluarkan oleh Pentadbir Tanah kepada pemilik tanah individu atau syarikat yang gagal menjelaskan tunggakan cukai tanah beserta denda lewat seperti yang dituntun) dikeluarkan kepada:

  • individu yang mempunyai tunggakan cukai selama 5 tahun / jumlah tunggakan melebihi RM 500.
  • syarikat yang mempunyai tunggakan cukai selama 3 tahun / jumlah tunggakan melebihi RM 1,000.

Sekiranya anda atau syarikat yang masih gagal membayar jumlah tunggakan cukai beserta denda yang dituntut di dalam Notis 6A itu, perintah melucuthak di bawah Seksyen 100 Kanun Tanah Negara akan diteruskan yang mana pemilik tanah akan kehilangan tanah anda.

Memandangkan anda sudah dapat mengetahui apa itu cukai tanah dan cukai taksiran (cukai pintu), biar saya sambung kembali tentang pengalaman saya di Pejabat Tanah dan Majlis Perbandaran Klang. Lawyer kepada sebuah bank telah menelefon saya dan menyatakan saya perlu membuat pembayaran cukai tanah dan cukai taksiran untuk 2012. Saya kata yang saya belum menerima apa-apa penyata dari Pejabat Tanah mahupun Majlis Perbandaran Klang. Jadi peguam ini menyatakan yang saya hanya membawa resit cukai yang lama (untuk memudahkan) dan mereka akan mencetak penyata yang baru (2012). Kerana ingin cepat punya pasal, keesokkan harinyer terus pergi. Memandangkan saya ni bukanlah mat gadjet, setentunya saya takde GPS untuk melihat jalan ke Majlis Perbandaran Klang. Nasib baik ada pak ‘google map’ untuk menyenangkan kerja saya. Bagus ni… free of charge punya perkhidmatan, mudah pulak tu.

Jadi keesokkannya, saya pergi ke Majlis Perbandaran Klang. Mujurlah tidak jauh dari pejabat. Jarak yang masih boleh diterima. Sambil memandu tu, ada laa jugak baca doa supaya segala urusan dipermudahkan. Alhmadulillah, semuanya ok dan lancar. Parking kereta pun tak payah bayar, terus cari kaunter dan cetak penyata 2012. Selepas tu saya tunjuk laa untuk mencetak penyata cukai tanah (saya memang tak tahu yang cukai tanah kena bayar kat Pejabat Tanah), nasib baik tak kena perli or marah. Staf kat siru cuma cakap kena bayar kat Pejabat Tanah je. Adoi.. masalah ni. Memang tak tahu kat mana Pejabat Tanah ni. Takpe la, settlekan urusan pembayaran cukai taksiran dahulu.

Bila dah selesai pembayaran, saya mula mencari-cari orang di Majlis Perbandaran untuk tanya jalan ke Pejabat Tanah. Sambil pusing-pusing tu, saya ternampak pekerja Majlis Perbandaran ada dekat kawasan parking. Mula lah berlakon macam orang tak tahu jalan. Sok sek sok sek punya citer itu ini, so saya cuba. Xjauh tapi kene berpusing skit jalannya. First try rasa macam sesat. Tanya lagi orang dekat-dekat situ. Dier kasi petunjuk lagi… lebih kurang macam ni laa kata-kata dari abang tu. “Ooo..dekat je tu. Abang pergi straigh nanti nampak traffic light, terus je. Nampak simpang kanan, abang amik. Lepas tu nanti abang akan nampak bangunan Syabas, abang amik kiri. Nanti abang akan jumpa dengan Pejabat Tanah tu”. Senang dan ringkas je. (saya lebih suka mencari lelaki kalau untuk tunjuk map, kalau tanya cik hawa ni selalu dapat jawapan yang tak konkrit ataupun tak tahu. Lagipun lelaki kan yang banyak drive kereta dan buat macam-macam urusan. Sori yerr cik hawa.) Berkat petunjuk dari abang tu, jumpa laa Pejabat Tanah.

Orang tak ramai! Bagus bagus. Apa lagi, terus cargas buat urusan. Saya tengok ramai orang cina je yang buat transaksi kat sini. Melayu dan india tak ramai. Jadi saya tunju penyata 2011 dan staf kat situ cetak untuk penyata baru. Buat pembayaran, semuanya settle. Alhamdulillah, sudah selesai semuanya. Saya mengucapkan jutaan terima kasih kepada staf Pejabat Tanah dan Majlis Perbandaran Klang., banyak membantu dalam memudahkan urusan pertama saya. Cuma ‘front desk’ Pejabat Tanah tu kena senyum-senyum skit, pagi-pagi dah agak mencuka mukanya. bagus jugak sesat kat jalan Klang ni, boleh teroka jalan baru. Kalau dah sesat, baru kita kena jalan baru.

Kriteria Memiliki Rumah Pertama

Pada tahun 2009, saya mula berjinak-jinak untuk membeli rumah pertama di kawasan Selangor. Pada mulanya saya amat gusar kerana tidak ada sesiapa dalam ahli keluarga yang dapat menjadi tempat bertanya tentang hal-hal pembelian hartanah. Tapi berkat kawan-kawan, ibu mertua dan pembacaan telah menaikkan tahap confident ke arah yang positif. Jadi saya mula mencari pelbagai info perihal hartanah, ada beberapa perkara yang saya pilih di dalam mencari hartanah pertama saya.

‘Title’ Hartanah
Saya memilih kriteria yang pertama iaitu status tanah. Saya memilih pegangan bebas atau lebih dikenali dengan ‘Freehold‘. Alhamdulillah, saya dapat mencari tanah yang berstatus ‘Freehold‘ dan ‘Non Bumi Lot‘. Satu perkara yang amat saya suka apabila mencari hartanah yang berstatus sebegini. Pertama title pegangan bebas ni amatlah bagus untuk masa depan, urusan jual beli dan memilih loan. Ini berbeza dengan ‘Leasehold’ atau dikenali dengan Pajakan Bebas (selalunya 99 tahun). Kedua title ‘Non Bumi Lot’ iaitu dapat dijual atau dibeli oleh pembeli bumiputera atau bukan bumiputera. Ini amat memberi ruang prospek yang amat luas. jadi target pertama berjaya dengan cemerlang.

Hartanah Bertanah
Saya lebih gemar rumah yang mempunyai tanah memandangkan sudah hampir 8 tahun tinggal di rumah ‘atas langit’. Hehe.. Terdapat beberapa kriteria kenapa saya lebih suka yang bertanah iaitu kereta nampak di depan rumah (xberjemur panas), anak-anak boleh bermain di laman rumah, ruang parking untuk tetamu dan beberapa kriteria lagi yang tidak ada pada rumah atas langit. Ini juga merupakan peningkatan kejayaan dalam hartanah. Jadi kriteria ini juga dapat saya temui pada hartanah yang ingin saya beli.

Aliran trafik, sejarah kawasan dan pemaju hartanah
Ada beberapa kawasan yang saya selidik dan melihat sendiri kawasan hartanah yang ingin di beli. Pertama saya akan melihat keadaan sekitar dan aliran trafik tersebut pada hujung minggu. Kemudian, saya akan melihat pada waktu puncak dan cuti-cuti panjang. Selain itu juga akan bertanya pada pemilik-pemilik hartanah dahulu tentang kawasan tersebut. Boleh bertanya juga sejarah pemaju yang buat hartanah yang ingin di beli. Alhamdulillah, nampaknya pilihan hartanah saya ini makin memenuhi prospek hartanah. Dua tiga hartanah sebelum ini kurang memenuhi kriteria ini. Aliran trafik yang agak padat pada hujung minggu dan bertambah teruk apabila waktu puncak kerja. Saya juga mencari di laman sesawang sekiranya terdapat masalah pada pemaju mahupun hartanah di kawasan tersebut. Ini sedikit merisaukan saya kerana masalah banjir, tetapi bila di selidiki kes-kes banjir di kawasan tersebut adalah sudah berkurangan. Penambahbaikan sistem saliran dah di naik taraf. Jadi ini amat melegakan saya, di tambah pula saya bertanya sendiri pemilik rumah yang berasa fasa yang agak terdahulu. Itu pentingnya membuat kaji selidik di kawasan tersebut. Boleh bertanya juga tentang masalah kecurian atau rompakan di situ.

Jenis-jenis Hartanah
Terdapat pelbagai jenis hartanah, sebagai contoh kondominium, apartment, flat, semi-D, cluster, teres, banglo dan bermacam-macam lagi. Jadi memandangkan saya ingin memiliki hartanah bertanah dengan kadar yang berpatutan, saya memilih teres dua tingkat. Teres setingkat juga ok tetapi saya dilahirkan dalam keluarga yang besar, jadi apabila berkumpul ia menjadi amat sesak. Itulah sebab kenapa saya mencari hartanah dua tingkat. Hartanah ini juga mempunyai 4 bilik dan 4 bilik air (private setiap bilik). Ini sudah bagus! Di tambah pula ruang tanah yang agak besar iaitu 22′ x 75′. Jadi banyak senarai-senarai hartanah yang lain dipotong disebabkan kelebihan hartanah yang saya dapat ni.

Harga Hartanah
Apabila bercerita tentang hartanah, tentu kena tahu juga harganya kan. Saya menganggarkan berapa saya mampu untuk membeli sebuah hartanah pertama. Kira-kira dan congak-congak, alhamdulillah. Saya rasa mencukupi dengan tambahan kewangan dari simpanan KWSP (akaun dua) dan lain-lain lagi. Pastikan anda tidak tersalah kira, nanti akan menganggu perjalan kewangan anda nanti.

Sejarah Pemaju
Harus menyelidiki sejarah pemaju untuk mengelak dari terjadinya projek-projek terbengkalai, rumah bermasalah dan senang untuk menjual kepada pembeli lain kerana ada track record yang bagus. Jadi kriteria ini telah lulus dalam pembelian hartanah pertama saya. Alhamdulillah, selesai segalanya.

Nanti akan saya ceritakan pengalaman membeli rumah pertama, dari membuat senarai sehinggalah kepada urusan jual beli.